Foncier & immobilier logistique en Ille-et-Vilaine : règlementation et perspectives

Bretagne Supply Chain a lancé un cycle d’événements pour répondre à la question : « à quoi ressemblera l’entrepôt logistique demain en Bretagne ? ». Alors début octobre, Bretagne Supply Chain et la CCI Ille-et-Vilaine ont co-organisé un événement pour faire le point sur le foncier et l’immobilier logistique en Ille et Vilaine. Règlementation, innovations, chiffres clés et enjeux : retour sur les principaux enseignements.

Une règlementation contraignante

Jérôme PIERRE, de la DREAL Bretagne, a rappelé que la loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette) vise à limiter l’urbanisation en France. En effet, 24 000 ha sont consommés par an en France, soit 5 terrains de foot par heure ! Les objectifs de cette loi sont variés :

• protection de la biodiversité
• stockage de carbone du sol
• adaptation au dérèglement climatique
• renouvellement urbain et recyclage foncier
• proximité logements-activités-services
• limitation des risques de ruissellement
• optimisation des coûts des équipements publics
• diminution des temps et des coûts de transport
• préservation du potentiel agricole, etc.

Cette loi prévoit notamment, d’ici 2030, d’avoir réduit la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers de moitié. Puis d’atteindre zéro en 2050 (solde net). De nouveaux modèles d’aménagement doivent donc être trouvés pour limiter l’étalement urbain, favoriser le renouvellement et le recyclage du foncier.

Le ZAN se décline désormais dans les documents d’urbanisme. La Bretagne est bien avancée sur la répartition par zone géographique des hectares « consommables ». En parallèle de ces enveloppes « territoriales », il existe une enveloppe dédiée à des projets régionaux, ainsi qu’une enveloppe nationale réservée à des projets très spécifiques.

A l’heure à laquelle nous écrivons, la loi ZAN n’a pas été modifiée. Mais comme l’a dit Serge Rambault, Président de BSC « Au-delà de la loi ZAN, nous allons devoir compter avec un foncier qui se raréfie et qui sera de plus en plus cher ».

La tension sur le foncier met en concurrence les activités économiques et l’habitat. Elle accentue également la concurrence des activités économiques entre elles, dont la logistique. L’enjeu désormais est double :

• Planifier et préserver du foncier logistique pour soutenir les activités productives en maillant le territoire jusqu’au dernier kilomètre
• Adapter les projets d’entrepôts logistiques pour minimiser les surfaces consommées, réussir l’intégration paysagère et décarboner les activités et les flottes.

Des innovations sur le dernier kilomètre

Chazli BAALBAKI de Faubourg Promotion (Groupe Idec) a ensuite présenté 2 projets innovants favorisant la sobriété foncière. Il s’agit de 2 hôtels logistiques dédiés à la distribution urbaine de la métropole rennaise. Les premières pierres devraient être posées Route de Lorient dès 2025. Les bâtiments existants (2 friches agro-industrielles) seront démolis, les sols dépollués et les matériaux recyclés.

Une offre mixte est ainsi proposée sur ces surfaces de 9000 et 14000m² : messagerie urbaine, activités artisanales ou productive ou de distribution, services, restaurant et rooftop.

Les chiffres clés de l’immobilier logistique brétilien

Basile MARTINEAU de l’Audiar a partagé des éléments chiffrés sur le foncier logistique en Ille-et-Vilaine :

• Le foncier économique correspond à 9% des surfaces urbanisées en 2021.
• Le foncier économique s’est développé et a pesé 25% de la consommation foncière dans le département entre 2011 et 2021.
• Parmi ces consommations liées au foncier économique, les entrepôts sont les principaux locaux construits (=1/3 des surfaces consommées pour du foncier économique)
• Le département a connu ces dernières années quelques grandes opérations (70000m² pour le plus grand entrepôt) et ces grands entrepôts se sont développés hors Rennes Métropole (où l’insertion de grandes surfaces est plus difficile dans le tissu urbain existant)
• Le département compte une cinquantaine d’entrepôts de + de 10000 m² qui représentent 45% des surfaces d’entrepôts
• L’emploi logistique est concentré, notamment autour de Rennes, mais aussi de Vitré.

Des scenarios ont été élaborés et soulignent l’indispensable coopération des acteurs à l’échelle locale et régionale.

Des enjeux à relever dans le cadre d’une collaboration « public-privé »

Une table ronde dédiée à cette coopération a ensuite réuni Pascal GERARDIN (Ouest Boissons), Christine CAMBONE (ImmoSTEF et Afilog), Sébastien SEMERIL (Rennes Métropole) et Hubert PARIS (Janzé et Roche aux Fées Communauté).

Voici quelques grandes idées abordées, générant du consensus :

• Comme en témoigne l’implantation réussie de Ouest Boissons à Miniac-Morvan, la localisation de l’entrepôt a un impact direct sur le territoire. Cela passe notamment par la réduction des émissions de CO2 (baisse des km parcourus) mais aussi par la satisfaction des clients (augmentation de la réactivité)
• Il n’y a pas une mais des logistiques, dont les exigences diffèrent. Les professionnel.le.s ont donc le devoir d’informer et d’accompagner les élu.e.s d’une part, et d’autre part de s’adapter.
• Les entrepôts deviennent des lieux significatifs de production de l’énergie
• Des réflexions peuvent être menées à l’échelle d’une zone d’activité pour limiter l’emprise foncière. Par exemple, des parkings peuvent être mutualisés (pour être utilisés le jour et la nuit)
• Le contrat de coopération métropolitain (18 EPCI autour de Rennes Métropole) est un bon exemple de cette coopération. Il propose notamment de décompter les entrepôts d’enveloppes foncières différentes selon leur taille :
  • Les entrepôts de + de 10000m² seraient décomptés d’une enveloppe régionale
• • Les entrepôts de moins de 5000 m² seraient décomptés des enveloppes de chaque EPCI
  • Les entrepôts de taille intermédiaire (entre 5000 et 10000 m²) seraient décomptés d’une enveloppe alimentée à l’échelle du contrat de coopération

D’autres idées génèrent davantage de débat :

• Toutes les collectivités ne rejettent pas la logistique, qui permet de relocaliser l’emploi sur les territoires, même ruraux.
• Des écarts difficilement conciliables sont encore constatés entre les attentes des professionnels, notamment les logisticiens, et les terrains mis à disposition par les collectivités locales (ex : terrains en dénivelé…) : tout le monde va devoir s’adapter.
• Les baux à construction : la question du propriétaire légitime du foncier sur lequel est construit l’entrepôt fait débat. Certaines collectivités territoriales voudraient ne plus à avoir à racheter des terrains vendus 40 ans plus tôt à un prix nettement inférieur. Mais les professionnel.le.s soulignent qu’en étant propriétaires, ils s’engagent sur du long terme sur ce territoire et peuvent embaucher en CDI.

Bref, le foncier logistique reposera désormais sur des coopérations entre acteurs publics d’un territoire, entre professionnels du privé, mais aussi entre acteurs publics et privés. Et cette fois-ci, ce n’est pas Bretagne Supply Chain qui le dit !